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28 octubre, 2016

DESAHUCIO POR PRECARIO

Desgraciadamente, más de uno se habrá encontrado o habrá escuchado de terceras personas, con que su vivienda se encuentra ocupada por “okupas”, o incluso personas que entraron en la vivienda con únicamente el consentimiento del propietario, y sin ningún contrato de arrendamiento, se encuentran con que no saben qué actuaciones desempeñar para que los mismos desalojen la vivienda.

Para este tipo de situaciones, se debe instar un desahucio por precario, siendo éste, un tipo de proceso judicial verbal que pretende que el dueño de una vivienda o local u otro inmueble, pueda recuperarlo cuando en él viven okupas o incluso cuando residen personas (incluido familiares) que habitaron el inmueble con el consentimiento del nudo propietario. En este mismo sentido, la figura del precario también viene caracterizada, porquela cesión consentida que para el caso se hubiera hecho del inmueble, sea sin establecer una duración determinada o así como tampoco, sin especificar el uso concreto.

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Para que el propietario de un inmueble pueda recuperar su vivienda o local judicialmente a través del desahucio por precario, es requisito indispensable, que siempre que quien lo ocupa sea un inquilino sin contrato de arrendamiento, dado que si las partes han formalizado un contrato de arrendamiento, de ninguna manera se podrá interponer demanda de desahucio por precario, pues quien ocupa el inmueble tiene título justo para hacerlo. En este último caso, el procedimiento adecuado a seguir, es interponer demanda de desahucio por impago de rentas, para el supuesto que efectivamente el inquilino haya incumplido lo estipulado en el contrato de arrendamiento.

Así pues, nos podemos encontrar con dos realidades en los procedimientos de desahucio por precario:

  • Que una persona o varias, hayan ocupado el inmueble habiendo existido previamente consentimiento del propietario, sin embargo, sin la existencia de la formalización de ningún contrato de arrendamiento.
  • Que una persona o varias (desconocidos), ocupen el inmueble sin mediar consentimiento alguno del propietario, comúnmente y coloquialmente conocido como el “movimiento okupa”.

 

En nuestro despacho profesional, Arbitrium Advocats, como ya bien muchos compañeros y clientes conocerán, tenemos por costumbre, previo a iniciar e interponer cualquier acción judicial, intentarconsensuar cualquier controversia con el fin de llegar a un acuerdo amistoso entre las partes, y en aras a evitar un procedimiento judicial que suele ser más largo y costoso para todos. Por ello, en aquellos casos en los que se plantea el supuesto de hecho tendente a interponer una demanda de desahucio de precario, previo a su interposición, realizamos un requerimiento contra el inquilino que se encuentra indebidamente habitando el inmueble, emplazándolo para que proceda al desalojo de la vivienda. No obstante, para el caso que dicho requerimiento no surta efectos, nos servirá para acreditar ante el Juez, que se ha intentado llegar a un acuerdo con la parte contraria, circunstancia que será valorada positivamente por el Tribunal a la hora de estimar el caso y de imponer las costas al demandado.

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Una vez tratado de solucionar por la vía amistosa la situación de precario y ello no haya dado lugar por la otra parte, se debe interponer demanda de desahucio por precario. La parte que pretenda iniciar dicha acción debe ir acompañada de abogado y procurador en su escrito de demanda, así como, dejar debidamente acreditada en el contenido de la misma, los siguientes extremos:

  • Que el demandante ostenta un título válido que le permite reclamar la posesión del bien (propietario, usufructuario…), para así acreditar efectivamente la legitimación activa.
  • Que el inmueble quede perfectamente identificado (nota simple, escritura…).
  • Que el ocupante contra el que se dirige la acción, carece de título o el que tiene es insuficiente, acreditando la legitimación pasiva.

 

Al hilo de lo expuesto, consideramos de gran importancia traer a colación, otra figura que puede dar lugar a confusión con la situación de precario, siendo ésta, el comodato.

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Las principales diferencias del comodato con el precario, es que en dicho supuesto sí que se cede el inmueble por un plazo determinado y se entrega por un motivo y un uso concreto, a diferencia que en el precario. De esta manera, cuando finaliza el tiempo estipulado y el uso concreto para el que ha sido cedida la vivienda, se debe entregar inmediatamente por el comodatario la posesión de la vivienda al propietario. Por tanto, para el caso que en el momento que se cumpla el tiempo pactado y/o bien el uso para el que crea la figura de comodato, será entonces cuando se podrá reclamar la posesión de la finca. Otra diferencia entre precario y comodato radica en el procedimiento por los cuales se ventila cada figura, pues la demanda de precario se ventila por el juico verbal, sin embargo, el comodato se dirime en el juicio ordinario, si bien cabe señalar, que existen varias sentencias que consideran que en aquellos supuestos que la situación de comodato no versa sobre un cuestión compleja, puede ventilarse por el juicio verbal.

Fdo. Ltda. Nadia RosellóSkeppe

Escrito por arbitriblog

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