TRADUCCIÓN JURIDICA DE LA ANTERIOR BUSQUEDA: Entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que reforma la vigente LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL.
El pasado 6 de Junio de 2.013, entró en vigor la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, que modifica sustancialmente la vigente LAU y LEC.
Si eres propietario de un inmueble, y estás pensando en la posibilidad de arrendar tu vivienda a un tercero, es interesante que conozcas las modificaciones que deberás introducir en tu contrato de arrendamiento.
Soy consciente que hay numerosos formularios en internet, pero mi consejo desde ARBITRIUM ADVOCATS es, que contactes con tu abogado de confianza, o bien encargues a un despacho jurídico, la confección del mismo, ya que el coste de su redacción, es mínimo, en comparación con las costas procesales de un proceso judicial, en el caso que el contrato de arrendamiento sea ambiguo, y de lugar a distintas interpretaciones.
Desde ARBITRIUM ADVOCATS confeccionamos contratos de arrendamiento para toda ESPAÑA, simplemente debes contactar con nosotros en info@arbitrium.es.
La principal novedad, es que se reduce el plazo de duración de dichos contratos, antiguamente el arrendador estaba obligado a mantener a su arrendatario por un plazo de 5 años, aunque el contrato se hubiera suscrito por 1 año, en la actualidad este plazo se reduce a 3 años.
Por otro lado, las prorrogas del contrato serán por anualidades a partir de los tres años, cuando con anterioridad a la reforma, eran de tres años, una vez cumplidos los 5 primeros años, del contrato.
Otra novedad muy interesante, es que ya no es necesario que se exprese en el contrato la posibilidad de resolver el mismo, con anterioridad a los 3 años, en el caso que el propietario precise de su vivienda, para uso propio, o bien de sus familiares más cercanos hasta el primer grado de consanguineidad, ahora bien, deberá respetar como mínimo el primer año de vigencia del contrato de arrendamiento, para poder recuperar la vivienda.
Por otro lado, se gratifica de algún modo la inscripción de los contratos de arrendamiento en el registro de la propiedad,
La primera gratificación es en favor del arrendatario o inquilino: en el caso que se enajene el inmueble o bien haya un cambio de titularidad (por ejemplo por ejecución hipotecaria o bien por el ejercicio de una opción a compra), si nuestro contrato de arrendamiento estaba inscrito en el
Registro de la Propiedad, tendremos derecho a permanecer en el inmueble el plazo pactado en el contrato, en caso contrario, si no tenemos nuestro contrato inscrito, solo podemos permanecer tres meses más en la vivienda, desde el cambio de titularidad, pagando religiosamente la renta pactada, teniendo derecho a reclamar una indemnización por los daños y perjuicios. En este apartado, os aconsejo pactar de antemano, en el propio contrato de arrendamiento, el importe de la penalización, ya que si debemos acudir a un proceso judicial, el juez, al tiempo de condenar al pago de una indemnización, precisará que se acredite documentalmente los daños sufridos, es poco probable, por no decir casi imposible, que se estime una penalización a tanto alzado, si no se ha dispuesto previamente en el contrato de arrendamiento.
La segunda gratificación es en favor del arrendador o propietario: Si se ha inscrito el contrato en el Registro de la propiedad, se ahorrará los costes de un proceso judicial declarativo, simplemente con remitir un requerimiento fehaciente al arrendatario (mediante requerimiento notarial o judicial) y una vez cancelada la inscripción registral se pude acudir a un proceso ejecutivo. En mi opinión, este proceso judicial, dudo que acorte demasiado, los plazos para proceder al lanzamiento, y recuperar la posesión del inmueble, ya que en última instancia, deberemos acudir a un proceso ejecutivo, e iniciarlo con escrito de demanda (firma de abogado y procurador) más pago de la tasa judicial y esperar a tener el Auto que señale fecha de lanzamiento, cuando con la última reforma de la LEC, ya se estableció que en el mismo Decreto que se admita a trámite la demanda de desahucio se señala fecha de juicio y de lanzamiento; deberemos esperarnos a la puesta en práctica de la presente reforma para conocer resultados.
Asimismo, el arrendatario, podrá resolver el contrato, transcurridos los primeros 6 meses de vigencia, en este punto, os aconsejo igualmente dejar constancia del importe de la penalización, en caso de resolución anticipada, lo justo, considero que sea pactar una mensualidad de renta, en el caso que el contrato se haya suscrito por años prorrogables hasta un máximo de tres años, y en el caso de ser plazo superior, en una mensualidad de renta por cada trienio no cumplido, aunque en la reforma se sugiere la posibilidad de penalizar con una mensualidad de renta por cada año de contrato no cumplido.
Por último, indicaros que la reforma que considero más acertada, es la creación de un Registro Público de Inquilinos Morosos, de este modo antes de firmar un contrato de arrendamiento, el propietario podrá hacer la consulta de si su futuro inquilino, tiene buenos antecedentes en este sector o no, se trata de una especie de antecedentes penales, o bien de antecedentes en impagos de préstamos bancarios RAI o ASNEF, pero llevado al ámbito civil, y en particular al ámbito de los arrendamientos, una solución muy factible para poder desenmascarar a aquel inquilino, que con su apariencia, y su posible don de gentes te lleve al engaño, y cause graves daños en tu vivienda además de no pagar rentas hasta su lanzamiento; me parece muy justa esta medida, ya que encuentro ilógico que una persona por robar un radiocasete tenga un procedimiento penal y un inquilino que no paga la renta, con una deuda quizá superior al precio de 50 radiocasetes, no tenga ningún tipo de penalización en el caso que sea insolvente, y pueda reincidir tantas veces como quiera, amparado por la buena fe de muchos propietarios.
Tras la publicación de la anterior Ley, y ahora que debo alquilar nuevamente mi piso, el procedimiento que voy a seguir va a ser el siguiente, y os los detallo, a modo de consejo:
1.- Solicitar consulta al Registro de Inquilinos Morosos.
2.- Solicitar a mis inquilinos contratos de trabajo e informes de vida laboral.
3.- Formalizar un seguro de Impago de Rentas con CATALANA OCCIDENTE o bien con AXA WINTHERTUR, según mi parecer, las compañías que mejor responden.
4.- Hacer un reportaje fotográfico para que me lo firmen mis inquilinos acreditativos de los muebles que dejo y del estado en que entrego la vivienda.
5.- Formalizar un contrato de año prorrogable hasta un máximo de 3 años con una penalización de una mensualidad de renta en el caso que resuelvan el contrato con anterioridad a este plazo, dándoles a mis inquilinos la opción de condonarles esta penalización, en el caso que me comuniquen la resolución del contrato con una antelación de tres meses ( y no de 30 días) y me permitan promocionar el arrendamiento del mismo siempre en presencia de ellos.
6.- Inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad.
7.- Desearle toda la buena fortuna a mi nuevo inquilino, ya que he podido comprobar, tras varios arrendamientos, que el piso tiene un imán, para atraer a él, aquellas parejas que pasan a mejor fortuna.
Fdo. Carolina Valiente García
– Abogada –
