Cuantas veces a causa de un imprevisto hemos tenido que anular una reserva en un restaurante, cancelar un viaje, bien otras actividades planeadas con bastante antelación?
En la compra de un piso también puede ocurrir que el comprador encuentre otro piso que le guste más, o el vendedor reciba una oferta mejor, y que las ilusiones que os habíais hecho se queden en nada. Para evitar esas situaciones y formalizar las ofertas de compra-venta en el mundo inmobiliario existen las arras o contrato de arras, que es un contrato privado, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes, a cambio de una cantidad de dinero en concepto de señal, para asegurar la futura firma del contrato de la definitiva compraventa.
No todos los contratos de arras son iguales ni tienen las mismas consecuencias en caso de incumplimiento, por eso os describimos los tres tipos de contratos de arras en función de la intención de las partes:
• Confirmatorias: Lo que llamamos arras, en realidad forma parte del pago del precio total. Si una de las partes no cumple el contrato, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o resolverlo junto a una indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. SI NO SE ESPECIFICA QUE TIPO DE ARRAS SON, SE CONSIDERAN CONFIRMATORIAS.
• Penitenciales: Las consecuencias para el vendedor son más graves, y no atan tanto al comprador en el sentido que puedes no cumplir el contrato, a cambio de perder la cuantía entregada si decides no cumplir el contrato, sin más costes. El pago entregado se perderá por el comprador si se arrepiente o se deberá devolver doble por el vendedor si él es la causa de que no se realice la compraventa.
• Penales: el pago efectuado se entiende como algo similar a una indemnización por los daños y perjuicios causados por incumplimiento y por tanto además de funcionar como las Penitenciales (perder el comprador lo entregado o que lo debe devolver doblado el vendedor), se puede exigir al mismo tiempo el cumplimiento del contrato, y quedarse con la cuantía correspondiente como indemnización adicional, por lo que son las que más aseguran el cumplimiento por parte de ambas partes.
En el contenido del contrato de arras debemos encontrar como mínimo una serie de elementos, como son la identificación de todas las partes que intervienen (comprador y vendedor), se debe describir la finca objeto del contrato, y en su caso plazas de garaje o trasteros adicionales que estén incluidos en la venta, también se deben indicar las cargas que sufre la finca (si existe hipoteca, etc.) e indicar si el comprador se colocará en la posición del deudor en relación a las cargas o si el vendedor debe cancelarlas, y muy importante es indicar si el piso está alquilado o ocupado, ya que es una circunstancia a tener en cuenta a la hora de la venta, además se debe reflejar la cuantía que se entrega y en qué forma.
En relación a la cantidad que se debe pactar, prima el acuerdo entre las partes, por tanto no hay una cantidad predeterminada, pero la experiencia y los profesionales recomiendan que oscile entre un 5% y un 15% del precio del piso.
Se debe así mismo determinar una fecha para la firma de la venta, y el pago del resto del precio, que puede ser concreta o un plazo de tiempo, que debe especificar si son días hábiles o no, para que ambas partes se obliguen al cumplimiento.
En la actualidad la intención de compra no suele ser el problema, si no que muchas veces el problema es la falta de concesión de crédito por parte de los bancos, por lo que en caso que ambos estén de acuerdo, se está aplicando una cláusula que garantice que las arras serán devueltas al comprador, si éste no consigue financiación hipotecaria.
Para evitar que se te olvide la inclusión de algún dato relevante o cláusula, es mejor siempre la intermediación de un profesional o abogado, para comprobar que se refleja la realidad en el contrato, y así saber que la reserva de la venta, se cumpla o no el contrato, os favorecerá el resultado, y no surjan imprevistos.
Irene Hernando Algarate
– Abogada-
